自2021年十四五冷链物流发展规划发布以来，中国冷链物流市场正式步入高水平质量的发展新阶段。中国物流与采购联合会最新统计多个方面数据显示，今年1—5月份，我国冷链物流总额为2.65万亿元，同比增长4.1%。据中商产业研究院预测，2023年我国冷链物流市场需求总量将突破3.56亿吨，结合冷库货物周转率，冷库平均高度等因素综合推算其将转化为约4000万~6000万平方米冷链仓储需求。睿见观察小组将针对当前中国及北京冷链仓储市场现在的状况进行深度解析，并对其未来发展的新趋势做出展望。
1冷链物流属于服务社会民生的综合性行业，其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务分别占比约40%、30%和30%。
2冷库投资建设成本为普通高标仓的2倍以上，租金水平约为1.8-3.5倍，且收入模式更多元。
3目前北京冷链仓储市场存量以低标冷库为主，高标冷库仅占14%，提质升级已迫在眉睫。
4北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日增，针对租户定制化需求租金涨幅可达到2-3倍。
虽然冷库的投资建设成本和运营管理难度较普通高标仓更高，但其收入模式更多元
据中物联冷链委多个方面数据显示，今年前五个月，我国冷库投建总额已超过140亿元，同比增长6.6%，冷链仓储设施的不断建设完善慢慢的变成了物流新基建的重要一环。虽然从业务性质上来看，冷库是干仓仓储服务的一个分支，但冷库与干仓之间实际存在较大差别。
由于冷库所用的建筑材料需要具备较高的保温性能和耐腐蚀和抗老化性能，符合其要求的建筑材料一般价格较高。加之冷库所需的配套制冷系统也造价不菲且整体施工难度相对较大，导致冷库平均每平方米建造成本是干仓的2到3倍左右。
因冷库通常需分为冷冻库、冷藏库、恒温库等多个不一样的温度的库间或库区，不仅需配备专业技术人员和设备对温湿度进行相应控制以保证货物品质，在耗电量上也一般为干仓的十倍以上。上述人力和电力等因素使冷库的运营管理成本较干仓大幅增加。
因冷库实际经营成本普遍超过3元/平方米，使得业主对租金收入和出租率从始至终保持较高的敏感度，出租价格一般为干仓的1.8-3.5倍。但除租金之外，冷库还有额外的库内运营收入。因此在出租率有保障的情况下，冷库整体收益一般高于干仓。
当前北京冷链仓储市场总体量近190万，以传统的低标冷库为主，占比近2/3。其次是由高标干仓改造的较优质冷库，占比约22%。而真正符合国际标准设计和建造的高标冷库仅有20余万平方米，在总存量中仅占14%左右。为满足一直增长和升级的冷链仓储市场需求，深化供给侧结构性改革，加速推进北京冷链仓储设施“提质升级”已迫在眉睫。
北京低标冷库以传统批发商业市场型冷库和旧厂房改造的冷库为主。由农产品批发商业市场配套建设的冷库是北京早期冷链仓储设施之一，出于成本考量，此类冷库普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使库内长期保持低温状态。在租赁方面，此类冷库优先提供给批发商业市场中的入驻商户使用，剩余对外租赁面积较小，租金与别的类型冷库相比相比来说较低，一般在3元/平方米左右。
除传统批发商业市场型冷库之外，由旧厂房或低标仓改造的冷库在北京也具有一定规模的存量。因缺乏统一建造标准，且分布较为零散，各项目之间租金差距较大，无明显价格规律。
其较低的入驻门槛和简便的租赁手续可以灵活地满足来自北京市不一样的区域、不一样的租户需求。
但是，为了妥善解决低标冷库中硬件设施设备陈旧老化，能耗高，安全风险隐患较多；缺乏专业管理人员导致运营效率低下等问题，其改造升级已势在必行。由国务院发布的《“十四五”冷链物流发展规划》中指出要关停不合规不合法冷库、逐步淘汰老旧高能耗冷库和制冷设施设备、推动农产品批发商业市场等。冷库改造自规划发布以来，拆除违建冷库、改造低标冷库已在北京各区有序开展。以通州区为例，今年以来，已停用28个不合规冷库；1个低标冷库目前正在升级改造进程中。在北京仓储用地供应持续紧张，高标冷库资源稀缺的情况下，预计低标冷库的升级改造需求将会持续增长。
高标干仓改造型冷库是物流园区针对租户定制化需求，把一部分干仓改造成医药冷链仓或食品冷链仓出租，按约原干仓两到三倍的价格收取租金。若园区不具备改造能力，也可由租户参照专业标准自行改造，在这种情况下，业主将仍按干仓价格收取租金。这类冷库分布较为零散，且受原干仓价格影响较大，所以各项目间存在很明显价差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式选择上，高标干仓改造型冷库一般都会采用氟利昂制冷系统，虽然价格相比来说较高，但与传统冷库使用的氨制冷系统相比，其常规使用的寿命更长，运作更稳定，安全性大幅提升。
在当前高标冷库稀缺，低标冷库升级改造需要时间的背景下，北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日益增加。
其改造面积比较小，资产金额的投入压力较低。并且有些由租户自行改造的冷库，在租户退租后，业主仍可按冷库价格重新出租获利。
此类冷库租金比高标冷库更具价格上的优势。园区内干仓和冷库同时运营也能更好地满足一些大型电商类租户的混租需求。但因为改造流程因园区而异，受限于原干仓的建造形态， 此类仓库相比高标冷库，仍存在空间利用和管理问题。
高标冷库普遍由成熟的冷链物流开发商参照国际标准做建造，在层高和地面承重等方面都有严格要求，并具有完备的配套电力供应、多温区设计和专业管理人员。作为北京的稀缺资源，由亚冷、万纬、普洛斯等成熟开发商运营的高标冷库目前零散地分布在大兴、顺义、通州子市场，尚未形成大型标准化冷链物流基地。其中，80%都为食品冷库，面向市场出租的高标医药冷库极为稀少。
因建造周期长，整体造价偏高，高标冷库租金相比来说较高，一般在5元/平方米左右；其中，由于医药冷库的特殊性，其建造设计、运营管理要比食品冷库更为严格。如药监局规定，医药冷库设计时要比普通冷库多出一台机组备用，以防冷库发生故障而导致药品品质出现一些明显的异常问题。以及，因为药品对温度和湿度的稳定性要求更高，医药冷库需配置特定的温湿度监测系统。基于上述因素，每平方米医药冷库租金一般比食品冷库高出2元左右。
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